某某商行辩称，请求二审法院依法驳回童某某的上诉请求。一、某某商行关于案涉房屋的抵押权已经依法设立并经一审法院（2021）川14民初81号生效民事判决确认。二、本案系童某某针对抵押权提起的执行异议，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系基于保护消费者生存权的考虑，规定符合条件的商品房消费者可以排除金钱债权甚至享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。案涉房屋系登记于某甲公司名下的商业用房，并非用于居住，童某某并非商品房消费者，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条则属于一般不动产买受人针对普通金钱债权所提执行异议的处理规则，故童某某主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定没有法律依据。三、童某某关于其在案涉抵押权设立前购买案涉房屋并实际占有的主张，并无有效证据支撑且存在诸多不合理之处，其真实性存疑。（一）童某某提交的《某某鞋材广场营业房认购合同》记载的购房主体不一致。该认购合同签署页落款为“成都市某某实业有限公司”，童某某仅作为公司代表签字，而在认购合同首页买方处又手写“童某某”，其实际购房主体矛盾。（二）童某某未能证明其在案涉房屋被抵押之前已支付全部购房款。童某某仅提交了成都某某鞋材广场实业有限公司开具的《收款收据》证明其以现金方式支付了购房款，但收据显示的付款时间为1999年至2006年，结合当时的经济水平和交易习惯，近30万元的购房款金额巨大，其主张现金交付明显不合理。而且，合同约定购房尾款应于2000年2月28日付清，但童某某提交的收据显示最后一次付款时间为2006年6月20日，两者相差6年之久。因此，童某某支付购房款的真实性存疑。（三）童某某主张其在案涉房屋被抵押之前已实际占有该房屋不能成立。童某某未就案涉房屋的占有提交房屋验收、钥匙交付、物业（商管）合同、装修合同等文件，其主张2000年占有案涉房屋后一直用于出租，但所提交的最早的租赁合同起租时间为2004年，且未提交任何租金转账支付凭证，明显不合理。同时，童某某提交的水电费交费凭证部分未载明其本人名字，部分凭证未加盖开票人财务专用章，收据上显示的房号与童某某主张的案涉房屋的房号不完全相同，且相关凭据与另外案件中的水电费交费票据的开具时间为同一天，恰好证明案涉房屋并非由童某某实际占有、使用，而是由某一主体统一管理、使用，存在童某某与某甲公司串通损害某某商行合法权益的可能。四、按照童某某的主张，其在购买案涉房屋后长达20年时间内未通过向法院起诉等方式要求某甲公司办理过户登记，明显属于怠于行使权利。根据《某某鞋材广场营业房认购合同》的约定，案涉房屋办理房产证的时间为2001年12月。即使到某某商行2016年5月第一次办理抵押登记，相隔时间也达15年之久。且某甲公司于2008年9月取得案涉房屋的产权证，童某某在具备办理备案和产权过户条件的十余年时间，从未要求办理备案或产权过户登记，明显与常理不符。即使童某某购房真实，也属于怠于行使权利的情形，其对案涉房屋未办理过户登记存在明显过错。五、某某商行已经充分履行发放贷款及设立抵押权的审查义务。某某商行在办理抵押登记前已经向成都市房屋管理部门调取了案涉房屋的产权信息，其上显示权利人为某甲公司且无房屋备案和查封信息，在此基础上某某商行对案涉房屋进行了现场调查及走访，在核实存在租赁情况后，要求某甲公司提供了抵押物涉及的全部租赁合同，并在抵押物所在的某某鞋材广场“公示栏”张贴《承租人告知书》，对抵押贷款情况予以公示，某某商行在办理抵押登记前已经充分履行了审查义务。同时，在某某商行张贴公告后的数年间，童某某从未向某某商行或某甲公司提出过异议和权利主张，其真实购房人身份存疑。现某甲公司向人民法院提交《情况说明》《证明》所载明的内容与其贷款时确认的事实互相矛盾，明显虚假。综上，童某某并非商品房消费者，其购买案涉房屋的事实存疑且存在怠于行使权利的重大过错，不能排除某某商行因实现抵押权而对案涉房屋申请的强制执行，请求二审法院依法驳回童某某的上诉请求。

某甲公司述称，一审法院未充分查明某某商行设立抵押权时是否尽到了必要合理的审慎审查义务以及贷后监管职责，某某商行是在某甲公司行政办公楼4楼物业管理处张贴《承租人告知书》，而案涉房屋处于旁边其它楼栋的1-2楼，案涉房屋的购房人在正常经营的情况下难以注意到公告。

某乙公司、邓某某甲、庞某某、曹某某、王某某、付某某、杜某某、邓某某乙未提交书面答辩意见。

童某某向一审法院提出诉讼请求：判决中止四川省眉山市中级人民法院（2023）川14执恢26号案件对位于四川省成都市武侯区某地*甲栋*乙面*丙号房屋的执行。

一审法院审理查明如下事实：

某某商行诉某乙公司、某甲公司、邓某某甲、庞某某、曹某某、王某某、付某某、杜某某、邓某某乙金融借款合同纠纷一案，一审法院于2022年1月7日作出（2021）川14民初81号民事判决，该判决第一项判令某乙公司于判决生效后十日内偿还某某商行借款本金4500万元及利息；第二项确认某某商行对包括登记在某甲公司名下的位于四川省成都市武侯区某地*甲栋房产等抵押物折价或拍卖、变卖的价款在该判决第一项确定的金额范围内享有优先受偿权；第三项判令邓某某甲、庞某某、曹某某、王某某、付某某、杜某某、邓某某乙对该判决第一项确定的债务承担连带偿还责任。该判决生效后，各债务人未按生效判决履行义务，某某商行向一审法院申请执行，该院在执行过程中于2022年5月24日查封了登记在成都某某鞋材广场实业有限公司名下位于四川省成都市武侯区某地，并于2023年5月25日发出（2023）川14执恢26号执行公告，拟对包括上述房产在内的房地产予以拍卖。童某某认为其中*甲栋*乙面*丙号房屋为其所购买，向一审法院提出异议，要求中止对该房屋的执行。

另查明，位于四川省成都市武侯区某地*甲栋*丁楼房产于2008年9月17日登记在成都某某鞋材广场实业有限公司名下，规划用途为商业，无居住权和预告登记，于2016年5月31日办理抵押登记，抵押权人为仁寿县某某联社，于2018年9月2日再次办理抵押登记，抵押权人为某某商行。成都某某鞋材广场实业有限公司于2019年6月25日办理工商变更登记，更名为某甲公司。

童某某向一审法院提交的1999年12月18日其作为乙方与甲方成都某某鞋材广场实业有限公司签订的《某某鞋材广场营业房认购合同》主要载明：一、乙方所购某某鞋材广场营业房*甲栋*乙面*丙号，位于四川省成都市武侯区某地。二、乙方所购营业房，面积为101.6平方米，每平方米按2950元计算，合计总房价款为贰拾玖万玖仟玖佰贰拾叁元贰角整。三、付款方式：……分期付款，乙方已在本合同签订之前支付购房定金大写贰万元；第二次付款应于1999年12月17日前付完房屋总款的30%，大写捌万元；第三次付款应于2000年1月20日之前付完房屋总款的30%，大写壹拾万元；余款在房屋交付时付清。甲方在2000年2月28日前向乙方提供所购房屋。四、乙方所购房屋定于2000年2月28日以前交付乙方使用，房屋产权归乙方所有，甲方代乙方向房地产登记机关办理产权证书，其税费按规定双方各自缴纳，若甲方不能按期交付房屋，则每延迟一月，按乙方已付房款的1%支付违约金，累计计算。甲方保证乙方所购房屋在2001年12月底之前办理好产权证……。

童某某向一审法院提交的5份《成都某某鞋材广场实业有限公司专用收据（收款）》载明，分别于1999年11月18日、1999年12月17日、2000年1月15日、2000年6月24日、2006年6月20日，收到5幢Ａ-8＃购房款（定金）2万元、8万元、10万元、5万元、49923.2元。童某某陈述以上款项均系现金支付，但未提交现金来源的相关佐证资料。某甲公司认可其收到上述款项，并称其收到后即将现金用于支付建筑款。

童某某向一审法院提交的某甲公司出具的《证明》载明，5栋Ａ面8号房屋自2000年2月28日交房以来，物管费、水电费均由童某某或其承租户交纳。

2023年5月31日，某甲公司出具的《情况说明》载明，童某某购买的案涉商铺于2000年2月28日交付，童某某分五次以现金方式全款支付了购房款，该房屋自交房以来至今由童某某实际占有和使用。交房后，童某某多次找某甲公司要求办理该房屋的产权证，但因某甲公司统筹管理及经营等原因，至今未能办理。

一审法院认为，本案争议焦点为：童某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，本案已查明，案涉房屋已被一审法院（2021）川14民初81号生效民事判决确认“某某商行对包括登记在某甲公司名下的位于四川省成都市武侯区某地*甲栋*乙面*丙号等抵押物折价或拍卖、变卖的价款在该判决第一项确定的金额范围内享有优先受偿权”，且在案涉房屋办理抵押登记时，其所有权登记在成都某某鞋材广场实业有限公司名下，在某某商行办理抵押权登记时，其上并无任何表征案涉房屋无法办理抵押登记的相关状态。童某某与某甲公司签订了《某某鞋材广场营业房认购合同》，但双方并未依法办理购房合同网签备案及产权登记手续。其次，在已有生效判决认定某某商行对执行标的享有抵押权的情形下，童某某如要排除某某商行对案涉房屋享有的抵押权，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定。该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，商品房消费者交付全部或者部分价款且在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余付款的，其权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护，第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。也即，一般不动产买受人即便符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。因此，在某某商行对执行标的享有抵押权的情形下，童某某作为案外人对案涉房屋享有的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。第三，本案中，童某某与某甲公司签订的《某某鞋材广场营业房认购合同》中明确所购买的房屋为“营业用房”。虽然童某某提交的收据、某甲公司于2023年5月31日出具的《情况说明》和《证明》、四川省成都市地方税务局通用手工发票、代收水电费专用收据等证据，能够证明在案涉房屋被抵押、查封之前，童某某已经购买该房屋、支付了全部购房款、并自购房后就占有使用、未办理产权证的原因不在于童某某，但童某某不属于商品房消费者，不能依据商品房消费者享有的生存居住权而排除执行。

综上，童某某的诉讼请求不能成立，应予驳回。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条第一款第二项规定，判决：驳回童某某的诉讼请求。一审案件受理费5799元，由童某某负担。

二审中，各方当事人未提交新证据。

各方当事人对一审法院审理查明的案件事实均无异议，本院依法予以确认。

本院另查明下列事实：

一、2016年10月24日，仁寿县某某联社更名为某某商行。

二、童某某就一审法院对案涉房屋的执行提出异议后，一审法院于2023年6月27日作出（2023）川14执异15号执行裁定，裁定驳回童某某的异议请求。童某某不服该裁定，遂向一审法院提起本案执行异议之诉。

本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：童某某对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是对执行程序中执行异议进行审查的规范。针对执行异议之诉案件，人民法院应当对当事人的民事权益进行实质审理,依法确认各方当事人享有的权利属性及效力关系。人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条等规定进行审查,但还需依据相关民事法律规定并结合案件的具体情况综合判断异议人所享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行。就本案而言，虽然童某某购买的案涉房屋属于商铺，但也不能就此认定童某某作为一般买受人所享有的物权期待权就当然劣后于抵押权。根据本案现有证据和事实，本院认为，童某某就案涉房屋所享有的民事权益，依法可以排除某某商行基于实现抵押权而申请的强制执行。具体理由如下：

一、童某某购买并占有使用案涉房屋在先,其权利应当依法予以保护

本案中，某某商行于2016年5月31日就案涉房屋办理抵押登记。根据童某某提交的《某某鞋材广场营业房认购合同》、支付购房款收据、某甲公司于2023年5月31日出具的《情况说明》和《证明》、四川省成都市地方税务局通用手工发票、代收水电费专用收据等证据，能够证明在案涉房屋被抵押、查封之前，童某某已于1999年12月18日与某甲公司签订《某某鞋材广场营业房认购合同》购买案涉房屋，合同价款为299923.2元；童某某于1999年11月18日至2006年6月20日期间向某甲公司支付了全部价款，并于2000年2月开始占有使用案涉房屋。童某某与某甲公司签订的《某某鞋材广场营业房认购合同》是双方当事人的真实意思表示,合法有效,童某某负有支付购房款，某甲公司负有将案涉房屋所有权转移给童某某的义务。童某某支付了全部购房款,某甲公司也交付了案涉房屋，童某某实际占有并使用了案涉房屋,已经履行了《某某鞋材广场营业房认购合同》项下的主要义务。童某某已经取得了购买房屋的占有、使用和收益权利,只需要某甲公司履行办理产权登记手续的义务,《某某鞋材广场营业房认购合同》转让案涉房屋所有权的目的就能实现,即童某某取得完整的案涉房屋所有权。从双方整个合同履行过程看,符合我国房屋买卖中先交付后登记的习惯做法。童某某对案涉房屋所享有的权利因其付款和占有使用，已经具有所有权的权利外观,其占有案涉房屋的行为对在后设定的抵押权具有一定的公示效力，某某商行应对童某某的权利负有适当的注意义务。

二、某某商行在案涉房屋抵押权设立时未尽到必要注意义务

如前所述，虽然案涉房屋所有权登记在某甲公司名下,但某某商行在设定抵押权时对案涉房屋的实际状态还负有法定的审查义务。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款规定:“商业银行贷款,借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力,抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”。《贷款通则》第二十七条规定:“贷款调查:贷款人受理借款人申请后,应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查,核实抵押物、质物、保证人情况,测定贷款的风险度”。上述规定明确了银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审查的义务。该规定系为了防范银行贷款风险,而银行贷款风险的主要来源之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押权实现的标的物的瑕疵或者权利负担。案涉房屋在办理抵押登记时已经交付使用多年，某某商行在明知案涉房屋已被人占有使用，房屋上存在他人权利的可能的情况下，仅要求某甲公司提供相关资料，并未就案涉房屋上可能存在的他人权利进一步向房屋承租人进行了解，以致某某商行的抵押权与童某某在先权利产生冲突，某某商行未尽到必要的注意义务。

三、某某商行对案涉房屋交易风险具有防范和控制的优势

本案童某某与某某商行就案涉房屋产生权利冲突,根本原因在于某甲公司先出卖后抵押的严重不诚信行为。在我国商品房、房屋买卖中普遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下,买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段,在办理产权登记中处于被动地位。童某某在开发商某甲公司销售房屋过程中没有控制风险的机会,非因自身原因未办理过户登记,如果由其承担该笔交易风险,有违公平。在后设立抵押权的银行,不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查,而且作为专业的金融机构,更具有调查的便利和防范风险的优势,赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突,符合诚信原则和公平要求。本案中,某某商行在发现案涉房屋已经被占有使用后,如果适当了解房屋的实际权利情况,评估风险,就会避免在某甲公司不能偿还贷款时与童某某就案涉房屋发生权利冲突。

根据以上分析，虽然某某商行在案涉房屋上设立的抵押权具有对抗第三人的效力，但童某某在抵押之前已经实际占有该房屋，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。某某商行在后设立抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，童某某的权利具有优先保护的必要。因此，一审判决认定童某某对案涉房屋所享有的民事权益不能排除人民法院的强制执行，适用法律不当，本院依法予以纠正。

综上所述，童某某的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项、第三百一十二条第一款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

一、撤销四川省眉山市中级人民法院（2023）川14民初34民事判决;

二、不得执行童某某已购买的位于四川省成都市武侯区某地*甲栋*乙面*丙号房屋。

四川省眉山市中级人民法院（2023）川14执异15号执行裁定于本判决生效时自动失效。

一审案件受理费5799元，二审案件受理费5799元，均由四川某某农村商业银行股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

案例十一：

山东省高级人民法院

民事裁定书

（2024）鲁民申4246号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：魏某东，男，1964年12月12日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：莱阳某某联合置业有限公司,住所地山东省莱阳市。

诉讼代表人：烟台某某资产清算有限公司，莱阳某某联合置业有限公司管理人。

再审申请人魏某东因与被申请人莱阳某某联合置业有限公司（以下简称某某置业公司）破产债权确认纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2023）鲁06民终9818号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

魏某东申请再审称，一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。2017年6月21日，魏某东与某某置业公司签订《商品房买卖合同》，魏某东通过抵顶方式取得房产，办理网签后房产买卖交易已经基本履行完毕，什么时间要求办证是魏某东的权利，此时魏某东享有的是物权期待权，而不再是普通债权。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，魏某东对涉案房屋享有排他权利，该权利完全可以对抗工程价款优先受偿权，也可以对抗破产、执行。本案魏某东是2017年6月完成房屋交易行为，而莱阳市人民法院是2020年5月28日受理某某置业公司的破产清算案件。依据《企业破产法》第三十条、第三十一条之规定，涉案房屋属于魏某东个人财产，而不属于破产财产。二、原审判决适用法律错误。首先，本案魏某东的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。签订有书面的《商品房买卖合同》；已经占有涉案房屋，并在房间内放置了部分物品；2017年通过抵顶方式付清了全部购房款；至今没有办证的责任在于某某置业公司。其次，本案魏某东的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。魏某东与妻子都在某某置业公司工作，且一直是租房居住，所以魏某东急需购买房屋用于居住。另外，2017年魏某东的女儿到了结婚的年龄，魏某东需要购买涉案房屋。最后，本案魏某东的情况亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定。涉案房屋已办理网签备案手续，魏某东取得了涉案房屋的期待物权，某某置业公司有义务配合办理房产登记。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第二、六项的规定申请再审。

本院经审查认为，第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据原审法院查明的事实，涉案房产尚未办理所有权过户登记，且未实际交付，根据上述规定，涉案房产的所有权人为某某置业公司。第二，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）文件精神，司法实践中对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护，是为了保护消费者的居住权而设置的特殊规定，也是基于生存利益大于经营利益作出的政策考量。但本案中，魏某东在涉案楼盘**房**优先权，而对涉案房产魏某东并未实际占有使用，且其购房款系用借款本息抵偿支付，故魏某东对涉案房产并无获得优先保护的特殊利益。第三，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”本案中，魏某东对涉案房产并不享有优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的权利，此等情形下若支持其诉讼请求，无异于构成个别清偿，势必损害其他债权人的合法权益，故基于破产程序公平清偿的考虑，对魏某东的诉求亦不应予以支持。故,原审法院判决驳回魏某东关于确认对涉案房产享有购房户优先权等相关诉讼请求，并无不当。

综上，申请人魏某东的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正）第二百一十一条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正）第二百一十五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十三条第二款之规定，裁定如下：

驳回魏某东的再审申请。

案例十二：

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2023）最高法民终216号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司某分公司。住所地：甘肃省兰州市城关区。负责人：李颖。委托诉讼代理人：张国峰，甘肃金致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亚，甘肃金致诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：王某元，男，1968年7月24日出生，汉族，住甘肃省永靖县。被上诉人（原审被告、被执行人）：甘肃某置业有限公司。住所地：甘肃省兰州市城关区。法定代表人：洪某福，该公司董事长。上诉人中国东方资产管理股份有限公司某分公司（以下简称东方资产某分公司）因与被上诉人王某元、甘肃某置业有限公司（以下简称某置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（2022）甘民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方资产某分公司上诉请求：1.改判一审判决，准予执行甘肃省永靖县古城新区××小区××号楼××单元××号房屋；2.由王某元承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院法律适用不当，应当予以改判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条与第二十九条适用上存在竞合，当事人可以选择对其有利的第二十八条进行适用。1.签订合同时间属于待证事宜，《商品房买卖合同》未经网签和备案，存在倒签的可能。2.根据王某元缴纳住宅专项维修资金的时间推定2020年5月，其占有使用该房屋系在法院查封之后。3.支付房款应当以银行转账记录为准，而非开发商出具的收款收据。（二）东方资产某分公司依法享有抵押权，办理了抵押登记，且该抵押权已经（2016）最高法民终84号民事调解书等生效法律文书确认。某置业公司与王某元签订的《商品房买卖合同》不能直接导致物权变动。物权登记具有公示公信效力及物权归属推定效力，该房屋截至目前尚未过户登记至王某元名下，仍为某置业公司的责任财产，应用于实现东方资产某分公司的债权。综上，东方资产某分公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条之规定向本院提起上诉。东方资产某分公司一审诉讼请求：1.撤销（2021）甘执异70号执行裁定书，继续执行位于甘肃省永靖县古城新区××小区××号楼××单元××号的房屋，执行案款优先用于偿还东方资产某分公司债权；2.本案诉讼费由王某元、某置业公司承担。一审法院认定事实：2016年5月2日，王某元与某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定王某元购买某置业公司开发的位于甘肃省永靖县古城新区××小区××号楼××单元××号房屋，建筑面积141.03平方米，总房款507708元，付款方式为一次性支付。2016年5月2日，王某元向某置业公司支付房款507708元，某置业公司向其开具了收款收据。2020年5月27日，王某元缴纳了专项维修资金，同日也缴纳了天然气初装费和可视对讲电子门的费用，2020年5月至10月，王某元缴纳了物业费等费用。永靖县不动产登记事务中心出具的不动产登记信息查询结果显示，王某元名下无不动产登记信息记录。另查明，2011年11月4日，某置业公司与中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称华融资产甘肃分公司）签订《抵押合同》，某置业公司将位于甘肃省永靖县古城新区××小区的楼房抵押给华融资产甘肃分公司，并办理了抵押登记。2014年11月27日，华融资产甘肃分公司将某置业公司等作为被告诉之一审法院，要求某置业公司等偿还债务重组本金9400万元及其它费用。一审法院作出（2014）甘民二初字第61号民事判决，判令某置业公司向华融资产甘肃分公司偿还债务重组本金9400万元及其它费用。某置业公司不服，上诉至本院。本院作出了（2016）最高法民终84号民事调解书，最终确认某置业公司向华融资产甘肃分公司偿还9400万元，若某置业公司不能按时履行付款义务，则华融资产甘肃分公司享有对位于甘肃省永靖县古城新区××小区住宅162080平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.5平方米抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。案涉房屋属上述抵押财产。因某置业公司未履行生效法律文书确定的还款义务，华融资产甘肃分公司申请法院强制执行，一审法院于2016年7月21日作出（2016）甘执33号执行裁定，查封了抵押的房产。案件执行过程中，案外人王某元向一审法院提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行。一审法院作出（2021）甘执异70号执行裁定书，中止对位于甘肃省永靖县古城新区××小区××号楼××单元××号房屋的执行，东方资产某分公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉。还查明，2016年，华融资产甘肃分公司将其享有的对某置业公司的全部债权转让给东方资产某分公司。一审法院于2019年3月5日作出（2016）甘执33号之三执行裁定书，变更东方资产某分公司为执行案件中的申请执行人。一审法院认为，本案争议的焦点为：王某元对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法﹝2019﹞254号）（以下简称会议纪要）第一百二十六条，“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持……”，结合本案事实，王某元如欲排除对执行标的强制执行，必须属于上述会议纪要第一百二十五条规定中的商品房消费者，进而才能适用《执行异议和复议规定》第二十九条进行判断。一审法院认为，王某元与房地产开发企业某置业公司签订《商品房买卖合同》，并已提交证据证明王某元及其家庭成员名下再无其他可供居住的房屋，王某元属于商品房消费者。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”针对上述三项条件，一审法院逐一分析如下：1.王某元在一审法院查封前于2016年5月2日与某置业公司签订了《商品房买卖合同》，该事实符合第二十九条规定的第一项条件；2.2020年5月27日，王某元缴纳了专项维修资金，同日也缴纳了天然气初装费和可视对讲电子门的费用，2020年5月-10月，王某元缴纳了物业费等费用；永靖县不动产登记事务中心出具的不动产登记信息查询结果显示王某元名下无其他房产，该事实符合第二十九条规定的第二项条件；3.2016年5月2日，王某元向某置业公司支付房款507708元，某置业公司向王某元开具了收款收据，该事实符合第二十九条规定的第三项条件。综上，王某元符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，其享有的消费者的权利优于东方资产某分公司的抵押权。东方资产某分公司的诉讼请求不能成立，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条,《执行异议和复议规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条规定，判决：驳回东方资产某分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由东方资产某分公司负担100元。二审期间，当事人均未提供新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决王某元对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。本院对此分析认定如下：（一）关于本案的法律适用东方资产某分公司主张，《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条在适用上存在竞合，其可以选择适用第二十八条。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于商品房一般买受人，第二十九条第二项明确其适用于购买目的系“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的商品房消费者。经审理查明，2016年5月2日，某置业公司与王某元签订《商品房买卖合同》。永靖县不动产登记事务中心出具的不动产登记信息查询结果显示，王某元名下无不动产登记信息记录。故一审判决依据《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定认定王某元系商品房消费者，适用法律正确。（二）关于王某元对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条关于“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”之规定，本院认为，王某元作为商品房消费者以居住为目的购买房屋，对案涉房屋享有的交付房屋请求权优先于登记在某置业公司名下案涉房屋的抵押权。原审业已查明，某置业公司与王某元2016年5月2日签订案涉《商品房买卖合同》先于该院2016年7月21日采取查封措施的时间；某置业公司向王元业出具收款收据证明王某元已支付案涉房屋房款；王某元名下无不动产登记信息记录。故原审根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定王某元对案涉房屋享有权益足以排除强制执行，具有事实和法律依据，并无不当。综上所述，东方资产某分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国东方资产管理股份有限公司某分公司负担。本判决为终审判决。审判长李伟审判员龚斌审判员孙茜二○二三年七月二十七日法官助理王**书记员韩岐